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2009 年 6 月 28 日2 T4 g1 W3 `8 E3 h5 A
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寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。
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1 C/ E0 [ ]6 X+ |4 s● 「California Realtor」的執照類別：
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/ ?& V+ I {% h4 F目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
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在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。, y4 b3 M) f, W3 p* m2 B
+ X! `; G: s& F- y8 I2 u若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。* v; f5 c4 s0 a& h& P
$ r6 u, [2 }: Q6 S; r0 F) }即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
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● 想取得「California Realtor」執照的條件：
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基本條件：
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. I+ u! F" X- V5 T5 d ★ 須年滿 18 歲。。
) r$ p8 W9 ?( v0 g1 w" R) C. R ★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
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根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
4 T4 ]8 x" A3 q# ], [) H 例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
6 Z% L- Q% U( `# J( w （聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） / f5 i$ w6 n1 k+ E2 B$ q
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★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
$ q- F! R! ~1 ]5 e ★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
0 ^% n2 u( B) Q! ~4 ~# B+ T k ★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
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● 「California Realtor」考照前的必修課程：& i8 b- r) I& Y% ^+ z% ~
' d8 T+ [/ A1 I! H9 Z6 L+ A「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。0 d( O: k; E! d9 b0 x: J
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「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。' d2 h4 H8 d6 H- v. r, I
0 c: o3 [# w9 b0 J$ m! j「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
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其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。; i9 h L# s& ^8 A: i' Y
% y: o) Q3 ~: V% b每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。1 Y& b; f% I. H" u* ~
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要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
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3 R0 M4 |4 F9 @3 M# g- J我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
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) ? W" H; Q- z● 「California Realtor」考試：( X+ k! s0 V* I- s
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。
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) b! Q; _/ d/ D' T J9 n ★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。1 B% `) U( o( n9 n
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★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。
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其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。 t4 l" e0 i/ K2 e
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, ?* {! Q: N5 B- N& {) y- h● 如何申請「California Realtor」考試：
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完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
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% I7 l0 O0 a" T. e; w3 H! D從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。 v7 m3 X. o( r" B" Y
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/ ~9 }+ s% B2 s$ Z0 p● 想成為「California Realtor」須多少費用：' D& U- r1 @- h4 _* T
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一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
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★ 修課的學費：& ]" n3 e# E# z7 | ?* x: I/ ?
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「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。0 F' N& I. ?3 Y: z2 c1 n" g: \
2 a, p e4 D- S' `8 @/ E當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
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7 y/ _3 V! u9 B4 b7 T另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。6 \* f& H0 i! c, {0 W$ @ q
, ]; C' U; @# i$ V3 e' ^ ★ 考試的費用：
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考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
# r1 d7 o' j8 _0 c6 P申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
: m1 ?* L; ]. W6 S2 P" n按指紋費用：約需 US$71。5 h6 c7 I2 ^$ ]
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
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* y# s6 Y. ?& T" k% K% m/ s● 新手「California Realtor」如何上路：: g# I. G5 v; M2 p
* c6 ~. \0 M' M) b, [4 J& G$ t2 @9 Y若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。; j; z$ T1 @4 c* d# v
2 w( A+ |5 T) C3 u9 E$ B, M但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
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每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
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聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。+ a, ]& ~+ I2 K4 M3 F5 M9 k% z7 ?
* V4 Z& L; L' N- o7 {所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。4 E% p3 p5 P0 I8 \+ i
& t. Y; p. U7 B8 L$ ^2 l. V* V雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。
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3 p2 f4 p$ W% s( ]. K2 Z1 ^7 F% G. W 延伸閱讀：5 v1 X, }+ K: [, y* x; @ T
● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述! Y1 o Y( O! s- j8 y9 h
● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路5 w6 z) q* g& e" I) v8 F
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California Realtor Department (DRE)
4 E" W+ S1 R5 p- ?. B% E3 @網站：http://www.dre.ca.gov
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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