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2009 年 6 月 28 日5 m7 Q% U+ K% w# @6 I5 y
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! Z+ v! m7 X3 r8 _4 r寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。
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! i# \4 U! x/ O' P; ]+ V
, D l8 b1 J) D' W● 「California Realtor」的執照類別：. j# R) |( x) B! p4 G# u9 j8 T
, U; e& b" d2 z6 _% A( q目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。! @. q4 l e: Z7 _/ K
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在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。* x9 b% n2 N% `( d7 w
3 c' C) U8 I% w8 c1 o若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
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6 t. C% T: l) C. x( L3 _: t即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
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● 想取得「California Realtor」執照的條件：
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1 l/ h7 f2 H7 }基本條件：
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★ 須年滿 18 歲。。1 }9 `( E( t% Q# a% W
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
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U2 w& `& c* I+ [5 J/ R+ Z 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。3 J9 T% m- ]' b' W0 A' @! c
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。9 W' P0 C: P. ^8 M0 _$ s2 P
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） / ^$ ^- Q$ U% f! i3 H" ]- ]# b
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★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）8 x9 `8 T! f: m& O
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）0 K E5 ]- o r! Q. Q" j
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。4 Z7 k. ^6 v9 q
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! k$ G ^* a4 j) F# G● 「California Realtor」考照前的必修課程：5 ^5 u: H3 }$ k$ Y3 }% u. b
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「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。7 J3 A* t/ E& p$ S8 V. s. x- u
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「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
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「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
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( `5 a: P. { ^ ~( V: Y0 u+ J其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。2 ~- }: r% u6 b+ z# R
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每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。
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% j2 P( z$ {- P8 z$ [要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
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, B' ?$ {: O2 Y+ L& F我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。* Y3 n5 }* O! \! o# Q; `* u
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0 x2 W# m3 w; A● 「California Realtor」考試：
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。& a- R z9 V0 w! J
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★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。
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★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。5 @4 t3 b, s7 x8 k9 {& i: |" `
5 }! K+ m* D/ E" e" l5 Z, A其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。& F. E, d: g! a* R# I
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● 如何申請「California Realtor」考試：
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完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
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7 v, F$ k" ~& k5 C% Z從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
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. ?6 `1 L$ @) q1 b) |8 a5 ]: i● 想成為「California Realtor」須多少費用：
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一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
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★ 修課的學費：, F/ V9 n( y, S, c. G4 I; y
' X5 ?: k; G( O/ x: q「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。# Q+ |- }. |9 ^. \2 o+ J0 v
2 V: S8 _: p; F6 d1 Q; v% L當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。4 m& J: f' w2 |/ N- c
: W; h# D* z j1 C3 L另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。( A" d! o$ e6 E* a1 D# `3 ?9 S
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★ 考試的費用：5 H) M0 o9 d8 W8 ~/ ?. C! G
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考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
6 U9 F, w1 n8 i6 b/ b& c$ L; j# L申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。& q. @+ C3 p; f7 e. Z: r
按指紋費用：約需 US$71。
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？0 R- v* P1 Y, q0 @5 j! d
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" `; @$ J( {. k5 z# G \! I7 V0 F% J● 新手「California Realtor」如何上路：3 I! u! ]) f# _' g; M
$ \% O# M* x" }( }( { f- u若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。1 G1 r) v7 j4 [4 F; ]; c4 n
& M b% q5 S4 e+ v1 I! N P但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。- |$ F; {/ s1 R
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每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。0 I6 g3 ?# K$ u. j5 |
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聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。
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所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。+ g) Q) R. a5 _3 d% w
7 T. O( J) a5 @7 m$ \9 i雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。
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7 q; l+ P* s2 a/ x$ L 延伸閱讀：( g" c/ h( V2 [/ i! J
● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述
% |4 m# U; U2 G+ `+ s ● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路+ G& V+ d6 o* e$ B5 _
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California Realtor Department (DRE)
4 v7 _" @0 m0 A4 x網站：http://www.dre.ca.gov
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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