" |4 G" D4 v' I5 `" l2009 年 6 月 28 日
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寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。4 A7 T; e+ ^2 B" I a
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● 「California Realtor」的執照類別：
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/ }8 D$ k4 i% N O9 @6 e目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。& l. M. R0 F2 _7 y
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在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。4 Z+ T8 k5 e( y
R) E* R0 E# M' x若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。0 e9 e; [% V8 T0 P
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即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
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● 想取得「California Realtor」執照的條件：; ^! k o& V. S8 z3 P2 p
7 j6 F) S3 \: Q- E- }' _8 F基本條件：: k& @% W) L: N; y( L4 t2 Q
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★ 須年滿 18 歲。。% |! ^: L* t- \) a
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
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根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
: S1 Y- m) N% a# O 例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
% J3 Y7 q D8 D2 A5 F2 q （聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） 9 U0 s' ]) |- l" R* C5 T
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★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
9 K( l8 `4 I2 I6 R& o2 b) } ★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。） X* G- y& i/ F/ P1 f3 p
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
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% K( n c: t( Z0 }) V* d. U/ i5 a● 「California Realtor」考照前的必修課程：9 F% a* z* V5 O. J; I4 \7 n1 l
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「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。; ?* j p5 P" x! ]2 K& u! s& _( `
* R) f/ s, ~" g「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。& b) v( ?0 q) O) A3 H% }: e) T
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「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
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其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。# q! ^1 W7 P, l. X
" j4 D3 p7 T/ @/ b, C每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。* ?+ q+ U+ ]% X" N
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要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。; F! s- z3 D! }
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我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
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5 {2 ]/ W6 S( E3 ?" e) x● 「California Realtor」考試：$ ~8 \* E; \, L P3 x" g
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。' _& c" Q6 g* g' ?; l% O( }
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★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。- _% r4 ~6 Q' F: |
$ L1 @& L1 b' T; a, i6 A* V ★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。3 ~1 D. D% O" i) G) ^
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其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。
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+ n b A9 n+ A0 D; c N● 如何申請「California Realtor」考試：# F& r* j* m% T% [. ]2 `5 y4 f
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完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
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從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
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● 想成為「California Realtor」須多少費用：
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! R- B% |5 k4 u' p- o一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
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★ 修課的學費：
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- _, _( m7 Y) u$ o/ U5 G7 }「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。( H' o! g0 m6 h6 U- H
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當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。 B& O" i' N @8 J3 Q% w- ]! V$ W
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另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。2 K* Z" r* |7 x3 ?7 ^9 P3 n
% W: u2 U& y& l4 t* n$ ] ★ 考試的費用：9 `- J, u! O4 G/ q( o
9 j" P( B1 | L6 ~考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
- y$ F3 R5 q" y申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
, [5 J4 @( _4 X- Q按指紋費用：約需 US$71。1 l4 Q" b7 }* ^: e" r
- I3 e; C% P% u6 l8 z$ z2 `, X( k. d簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？5 T& M- B* |& _& l- ^5 o
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● 新手「California Realtor」如何上路：
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, B- ?/ e& @. U% x+ ]若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。8 H3 R' l4 n: t. A8 c8 \2 l1 \/ J) _
/ c3 W. l/ |; x) c+ ~5 x/ }但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
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每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。/ Z, Z% x9 H( |* a+ ?2 s
, c/ p0 Q1 Y( }0 h: ~聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。6 P P& d% `6 }2 ~5 V
6 k* c: J/ N. F9 Y% ?所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。2 U+ X8 a$ Q- y
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雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。8 q9 p5 \) X! \, J
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延伸閱讀：
3 t) v6 {3 f# L( ~/ g } ● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述, n, r- m1 d; K% M% ~" \, Q
● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路
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California Realtor Department (DRE)
- A5 P/ L4 t" r! P( \1 ~網站：http://www.dre.ca.gov
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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