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2009 年 6 月 28 日
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寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。- @6 L8 y0 b4 U; o" v! P* m+ S
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& x) T/ A! G0 w# ]● 「California Realtor」的執照類別：% S4 e6 u/ u" u8 G* N) I3 e
4 x4 M0 g9 y/ y; z3 n* y目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。- x- i- a& b/ u8 x* k: c$ r" o4 }
; ]5 \* |" A0 L d4 e在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
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若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。* W: v2 H* w" P2 W4 C. r; g' n! [
, ^: |7 k2 y. W2 ^$ O9 D即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。+ Y& _1 `8 s7 D, p, M7 @* Z
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# e9 U0 a& t+ _. U- P+ X1 S; l● 想取得「California Realtor」執照的條件：
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+ R) a0 _! C2 t* ~' t i基本條件：; C! o( I7 N1 A$ c3 h
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★ 須年滿 18 歲。。
, T( H2 w3 k8 }3 d ★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
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F1 ]4 F3 t1 D9 q$ E1 E7 t3 @& V) f 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。$ ]- ~# w4 p( E" N* M
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
) t' g& V) K6 N% { （聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。）
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★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
4 E. M4 K$ k9 w ★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
/ D! u3 d, P' |4 r! y ★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。* P4 @- H# \1 z, J m
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● 「California Realtor」考照前的必修課程：
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9 p0 e- a$ V4 T/ X+ m+ L0 G: V- Y「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。2 F7 x. A/ F) ^
% n/ `6 S5 v+ P" Z6 O, N; e「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
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「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
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其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。
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, o2 G1 C' w# ]! G" @每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。: h& L( A0 _# Z/ S3 @' p0 @# y: u
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要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。7 D2 ]$ N3 _2 c% F
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我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。% k0 Z: k: A% k$ [! L, G$ U
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9 h; C+ q& I0 U* m' D8 Q! u● 「California Realtor」考試：
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。# S, ~! Y! f ^3 U: H/ Y6 O
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★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。9 x! S. y5 ?8 b+ M2 i
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★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。
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其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。; M* o2 n; O9 _- v% Q
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G4 A- h2 y3 u: l8 c. B+ N4 y● 如何申請「California Realtor」考試：
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完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
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從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。/ H4 y7 C5 R% `7 I5 x
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5 q7 L; M: c6 J" I" h l" D● 想成為「California Realtor」須多少費用：5 g p2 L- _+ x; X& a1 j% d
" I1 ]& P8 g3 f- A- A一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
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★ 修課的學費：* p8 g; b& Z+ n! M4 n y$ }
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「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
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當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
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另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。- m. w5 e6 T" T5 o# B, ~; _0 D
: w N, u: w3 Q9 ~$ G, z, a, n ★ 考試的費用：
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8 G/ S2 r0 ]* ?! [& Y2 i考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
- q# U+ x; l) P/ s申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。( E- o& w7 [( n: T
按指紋費用：約需 US$71。 U8 ~( f/ [' E7 `
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
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● 新手「California Realtor」如何上路：
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若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
8 R! H! Z$ Z+ k+ \1 W5 K9 u* [( y
' J+ |8 \$ ~+ h( l. G% L$ k但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。6 [, `# k8 z! W) k1 X
. k8 Q# G! t1 E8 P0 u8 v* f' X* [* R7 H, I" I每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
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聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。
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所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。" x& D1 |7 `* G
! B m% N$ k5 f7 `雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。2 C+ N( x5 T4 t) H; D
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8 D: ~ [* h u1 o- V- g% S 延伸閱讀：- y4 A5 G4 K0 p
● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述9 c" R0 {$ H% {( g* `1 ]8 @
● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路
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3 E/ M0 Y/ H) e5 _: F* BCalifornia Realtor Department (DRE)
6 o. G$ A8 b" P8 u0 c+ j3 s( P網站：http://www.dre.ca.gov6 L9 {$ F+ t3 Y' I) \( x
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) Z) y- Y3 n. b9 Y% f+ r, o ; t6 {# W! q) O
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/ C5 X4 X6 o/ l[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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