$ Z- {" I' N+ H0 t6 N! Z4 v2009 年 6 月 28 日
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寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。$ X- ]1 L; f7 }5 [7 b3 F6 M3 {
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0 Q4 n! ^% r/ A4 k* \) W● 「California Realtor」的執照類別：
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; E. A3 e3 T, l0 Q3 l目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。8 p( ~6 e/ a& N# G0 T, g0 h
0 Z1 o1 p- h! b, T4 l在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。+ w9 B& j- o& i2 O7 O% u6 G
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若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。
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. H1 t e4 ^ y, m# M7 k$ S1 G即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。7 E; {/ Q+ V# o5 t J# c o, |3 B
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7 i4 @5 x1 H" [3 c. c7 ?7 B● 想取得「California Realtor」執照的條件：
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基本條件：; @. j5 F; R( p+ n3 ?0 k
# W$ ]% r. l6 S3 Y; `. ], d o ★ 須年滿 18 歲。。2 t, a U+ h% q! U5 x
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。7 ~5 M1 D% N0 i$ \" M
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根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。" {$ K( W. p* J0 P$ D! m
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。9 `5 W" L' K M, k& R/ G
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） 9 V1 y% `( P) s
, T; y, D7 \& \0 B2 s/ W9 U ★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
6 l# G0 F( s! @/ p' o ★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）- ^5 a! ]5 u' {% T; w& O1 z
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。: y. X3 o2 c* I* U" F# i z6 F
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● 「California Realtor」考照前的必修課程：
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「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。0 q4 n4 l( P1 i# \8 Y: ]
% x% F% Y" ?( J* E「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
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「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。, E1 ?! x0 j# O. O5 ]
C& l6 g+ L" `# a. P* b6 N其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。- `0 ~# x9 _' X: O
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每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。
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% ? K* ^) p- x( V要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。- k* U- A7 [$ v& ^; w3 {
0 v, e: j0 ^& e( z& j- x8 c我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
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& H5 ~3 ^4 z# e* Q● 「California Realtor」考試：
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。' Z: j' ^# o% b- g3 m2 c7 @. D$ G
/ F4 O A# @6 C9 Z# z3 k ★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。
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: K% [# D+ @, _3 K$ H) ` n( ] ^) x X ★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。% q& T* Q7 a( }" K" s1 r* S* s
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其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。3 f# |3 {6 k# l9 u5 n, X7 V$ E
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● 如何申請「California Realtor」考試：
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8 }) M& S* s B% c1 I完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
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從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。! \' f- q) H: k& p! V5 l
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● 想成為「California Realtor」須多少費用：5 h7 A& X- F/ \ X8 j3 z' Z( Y
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一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。4 x0 o/ W: M7 I& R. n
# U5 s* {! F( p# d f( o ★ 修課的學費：" r _/ N6 e( `! @3 A: C9 A, U
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「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
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6 c& C) g4 k% i當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。! q) e; R* s1 U0 o. U' H) f+ K0 z
0 |, |9 U5 ^1 r. v) k$ ^另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。
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2 g7 ^5 `$ z! I2 {9 L ★ 考試的費用：+ U6 C8 l: I4 H0 q# U9 F
! z7 [5 [4 y6 \' ?考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
* M8 x0 k: b' u. M& N, \# S申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
0 l/ d8 j1 |/ d# k# f按指紋費用：約需 US$71。8 E3 |' x- }' H) v% D6 p7 w0 H
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
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● 新手「California Realtor」如何上路：6 L- o2 i; [ C" q6 p+ e9 W
9 V6 g& f5 Q9 m% M4 ~# r4 L6 f- N若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。0 v; h5 W9 H2 }3 t7 V
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但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。- f1 l* E. K( h- F
5 ~6 Y+ R' ]# Q/ {1 b7 y每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
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+ z8 ~) T9 C2 w# t聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。 b. s" W$ R' h9 P. V- r$ W3 S
, V L0 t: D7 w* j1 K, n( \" z所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
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0 t" e0 g) A5 ~; b% q9 E% _雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。& ^% |/ l* Z3 G# Z/ Y& X3 m
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/ @; h& v1 l, X+ c& R4 ~- W 延伸閱讀：
8 E7 \. R( ~- {2 | U, b ● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述; c W4 U& S k: _
● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路/ z+ I8 z( O7 O& |. G( i
4 U% {/ b: Q. f }# F+ x) H& w, B ! b* ^+ U' \. b6 n# r- s* q4 e
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California Realtor Department (DRE)$ n7 L8 K7 H" C% `1 b7 `
網站：http://www.dre.ca.gov
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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