0 N- y( s! u$ f1 M$ e: _ |
2009 年 6 月 28 日
3 f# l0 e) o4 Y9 [ N x7 ?
1 U+ T# d4 K3 u
8 _/ ~& f2 _- x& W. [; d$ q寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。) `6 A: ]& Q# ]
$ v* S% E( s# M" S; R
8 g: D; I& ]! R) G, s
● 「California Realtor」的執照類別：0 \" H* J" f- y: N; b
, | N4 ]& F4 u# k: f" c6 C# S
目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
+ e% ?7 e- [/ W5 q
7 \2 I: i7 [5 m0 Q3 w( V ^5 m在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
8 \! d$ r: P0 u" f! w% `3 U7 w. p
; @+ x9 _ [, A$ y9 T若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。& e$ ^! n; q" Q* I1 R6 M
" m" w j _+ K3 x3 P即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
. y) q; _ c) ^- R$ _: ~: b 9 v& R- D+ Z G+ y
; f5 I3 D y9 V, a9 |5 T● 想取得「California Realtor」執照的條件：
2 r6 h- g- R1 v1 W * @) R) B: Y0 L! s4 p
基本條件：
4 {$ a/ a- K& o' ?/ {. z( f0 q
# v, }! }7 f2 a# \: J6 V ★ 須年滿 18 歲。。0 A, [8 l" \' m% J) p* S
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
% C& _- z8 P( @- I: n, M) k
: I8 i2 `0 ^8 I& }) E. U, x 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。1 H# [( T0 p$ \. O0 H% d6 N3 `
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
, n$ v8 X' ^5 {$ r （聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） / @5 S' K7 H7 A. s# y2 f
: q6 ~+ `/ f+ o ★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）( _7 B' {- l( _2 o; P+ _# }
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
+ Z" o9 q/ E1 H* |, f# C9 o6 ? ★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
9 n+ L% ^5 a8 r
& G% s- i: g B ( W% g7 D# g- x7 N! K
● 「California Realtor」考照前的必修課程：' o$ b1 I9 T. X8 V' c% S+ \
. B! j9 N: `/ f3 D- j/ C5 z「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
: {" n, @+ @! M; k) @6 O# X) s 8 X' u( h$ l7 X/ n* s* i) G
「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。; q% O4 y' ?( ?+ ?8 b! R
. J- `, S: y7 Z* z5 }
「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。. Z5 X3 G' f: [" C) t. _, @# }, N. V% N
0 }2 n$ [# S" O
其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。. I0 P# z& b% }1 [8 {
$ Y* U6 r$ w" {' P- L4 ~
每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。 T. [+ c* l7 m( `5 m
# b% J1 R% M2 \( t要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。 v3 X: L5 C2 q/ I5 X
' B: B9 y% P6 Y; Z$ f1 q" O( S9 D我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。0 @" @/ `% |" d8 }" }9 H& e, s1 g8 E
) e. o3 E# I u& @! m! `' w6 Z
0 U: C; ] R* i1 z! f B
● 「California Realtor」考試：
& D% l" X5 v1 y8 |3 w
! H" i9 Q! y! ?+ l: A* l S房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。& @9 Y7 ?" m2 q# V
& E) ]8 U3 b N- k" c {) K3 a ★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。4 G6 r5 i" Q Z
m3 F+ w j. d# G! F ★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。 q8 {. ^8 U% b7 _# J3 x
0 |( s1 e+ g; _6 X9 X# b' D) x
其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。& m8 \$ @' ~7 N: [
! D; ~, }0 b. m
$ E7 ]4 t/ V) p4 ]" ~, [● 如何申請「California Realtor」考試：
5 K9 K: G6 ~$ R
r+ \, P: I9 T' X% g# @% A完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。8 ~4 _. R2 w3 o* q9 f3 H+ P3 ?
& j# Q8 e8 h3 i- T9 u9 T* b從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
' h, [4 q# ~6 |! ~, Z s1 y
* y0 P e- G1 I3 E% M ) U% L) q* \- r. l* |# P
● 想成為「California Realtor」須多少費用：
/ ~& t, x. G, i3 p s1 H # o7 b$ h/ g' s2 R$ v
一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。9 t+ I9 |6 I- A, ?
* x1 H4 d1 Z7 X% R% w4 J
★ 修課的學費：
# _ f4 u" a$ z) v7 H; I , C# z$ v S( R1 m
「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
) h Y; W. ?, K6 Z3 |2 I
Q Y7 q2 |2 i9 V當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
/ Y1 } U: w/ d, t" L: D3 D: _ # W+ C) C; A7 S4 W1 A2 C
另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。
; |, V X- Z9 y8 N* y
/ a; m, H5 e2 p- X4 |1 q- M& X+ @ ★ 考試的費用： y& n9 e7 i" l) }6 V1 c
# v) A1 n6 B' c5 [$ p# G
考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
1 K8 n4 @ L2 c8 y ]申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
, B5 q H3 D0 K- W按指紋費用：約需 US$71。
+ f* H; N A. d * P O) i; |2 A; l2 J2 R% N5 |
簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
& |, l, @ A+ o1 {
% t7 p: H- q! e! Q- a1 B$ t
3 r; r" ?: S! F1 C& g● 新手「California Realtor」如何上路：
' C4 U: P6 \; J' G6 N7 F ) ]$ n' u [8 z% F0 _- C* t
若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。+ z2 W5 k# O- y& u
* _: j+ I# r8 C% r& T# j. k
但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
9 A- O2 S [0 K4 {7 b* I R4 d$ ?) k: U9 N8 {/ z! t* U
每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。9 U; i/ f6 P1 l3 C1 p+ }& Q
8 T: m% H: O) [- L, T2 q" ^
聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。" n; ~/ [* _8 g2 I& t' Z; x
- t9 h+ S% |+ \4 v, ]/ P所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
1 q: b2 f+ h$ {& z 3 X; l" l" f9 c( l
雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。
% `2 z+ R! z3 o) t/ e ; r, V8 T' k; Y4 F
& M- z* b% O; \: {. ?7 l9 O
' l0 J8 c# u$ o
延伸閱讀：
* w% Y, J6 W" O5 w ● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述
4 n, J3 H( v- P. F, N, M; ?0 H ● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路# o" s9 z# @7 K* v1 y! ]/ K, j" w
, u1 d# U* m* ^( M1 [ 5 X+ M2 p/ W2 |* c- ^ g
' b% E% Y; ~3 c
q: ] x* R8 g! p5 Y, N: CCalifornia Realtor Department (DRE)
; I! k$ R _* W Y7 N# r( Z網站：http://www.dre.ca.gov, B" W: R/ o9 V' [
6 n) J; w- ~+ ]* J) w ' y, B7 Y8 s* {6 K2 w
5 c5 z2 V( ?( K( a
" n0 w" x$ E9 ^! g- y# \2 |
, X! y- C1 H/ I0 X[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
【老娘拍拍手】Fremont 350 台無人機燈光秀慶祝美國 250 週年！
【灣區買菜日常】加拿大「大統華」超市殺到！各位的錢包準備好了嗎？
【老娘拍拍手】7月1日加州新法大禮包
【灣區工程】舊金山「花園角」今天起封閉兩年大翻修！
2026 世界盃殺到 Levi's Stadium！
【漁人碼頭潮起來】這份超狂新店名單，週末的 880 高速公路我突然又可以了！
提升卡
置頂卡
沉默卡
喧囂卡
變色卡
顯身卡
