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2009 年 6 月 28 日
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5 P( {. S/ _- ?" }1 v寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。
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● 「California Realtor」的執照類別：
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% j% O9 @, Q/ u: G2 M3 b2 U/ I目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。 y8 E" r% ?& {; `, `& K
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在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。0 P: z; l! H" Y4 Y! ]2 A( Q `5 U' ~4 b
5 [3 G& b. N, Q7 ^+ P若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。: }/ [+ r, ^! t3 |! `5 t
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即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
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● 想取得「California Realtor」執照的條件：) C; ^; e( d/ g4 e R2 f2 p) D
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基本條件：& k+ C7 b6 f: Q* ~4 L- g. W6 u
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★ 須年滿 18 歲。。3 O# D+ p( `6 U7 {
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
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+ J+ e! Z7 l2 [- `& e7 D& |! ~( d 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。
; p& Y8 V8 c1 L6 o w/ N% k 例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。" I p( Q- T( X
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） 3 E$ a; C9 U1 l( x
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★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）" e% }2 o- n( v
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）% v+ U& K7 W4 Z' Q' W3 @* F
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。4 T6 g e l% |5 I% S% o
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● 「California Realtor」考照前的必修課程：# D/ Q8 u% k) w1 b6 V: V) ?
3 H( S8 v( Y1 ?6 N5 Q/ h「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
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' M# G2 H7 e: Z" C3 b「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
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「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
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5 U( Y# w2 M$ m! k: b. I5 b1 \其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。 o9 W g9 t. `: x4 F$ @
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每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。. J" {8 }" [, c/ B0 n+ V, n# s
9 K) X& N* b1 \ c! J# r要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。2 X: O) r& M2 `+ w; b: T# o/ _- q
, L3 j3 R8 M9 V/ m我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
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; ?1 b; {( t" J8 P● 「California Realtor」考試：
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6 j9 P7 {% x2 ~+ S" d2 @5 C房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。4 p# \1 r s+ E5 b" l% n" b. ^2 k
- o- [+ F2 j& }$ W; K ★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。
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★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。- ]# p( L& P* @9 r1 g* X( t/ Q
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其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。
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- w/ v( M/ J" Y# x● 如何申請「California Realtor」考試：
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: A' a: ^8 Q1 t; T% w完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。$ @" F) h0 n+ B
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從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。( d: y; W+ |2 X: V
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● 想成為「California Realtor」須多少費用：
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, u! ^4 ^# G4 `1 z一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。
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7 U7 L& ~, J; N) i ★ 修課的學費：5 N* q. f8 {% W' h- \
. W6 C' y1 I8 R8 v- q; M「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。0 i' {* Y9 s" ?) b
! f* J' V0 H4 r當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。9 G6 z9 O! G. D9 f6 g
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另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。+ b8 W3 i" ]4 i
' x% t4 h/ V0 s$ C ★ 考試的費用：
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考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
- o5 T: o* B, V1 q9 |/ h" A; V申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。
+ D# J# w) @# ~/ T; h按指紋費用：約需 US$71。5 O/ s6 @$ B5 | M( Q# v. ?" X
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？
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● 新手「California Realtor」如何上路：& }3 p4 `) Q) l. M( I' Y9 R
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若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。
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但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。
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每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。3 n0 | O- ~. \% C
3 \. d& C; T( g0 p) H- v; C, c/ T聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。7 C! L# B E8 {8 b% m
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所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
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. B; i- ]# L* S6 A. d# U& h. K雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。% _# T8 W, R3 E
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延伸閱讀：
/ m3 w0 `+ r: d8 _' a$ z6 [) N ● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述! M) [5 ]. a# m0 {# W8 g
● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路/ r1 R% C' f: q9 x
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R- ~: l: j3 ^1 c- u4 E; GCalifornia Realtor Department (DRE)
1 Z. b3 Q2 v& w% f' M網站：http://www.dre.ca.gov7 w, g- U3 R" i' } }0 ~
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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