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1 P8 E& m2 U1 e8 ^3 ~: ]寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。
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● 「California Realtor」的執照類別：
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目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
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" O- D4 B& K: f6 X在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。8 F. y: S3 B: P1 H {4 ]" u
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若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。6 Q o" H* g4 ?, L# W3 U2 z
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即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。
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. o- b! o+ Y/ s) h" j● 想取得「California Realtor」執照的條件：# l4 m- M8 u: A4 F& ~
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基本條件：& b G0 P6 D6 R3 V$ e
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★ 須年滿 18 歲。。% Q, y2 y6 z0 a% ]* ]
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。
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& f* M) U1 y. e9 I. k" W 根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。" r! M3 \* K- |/ c% d
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。 s4 a. ~8 ^; w0 ]" s
（聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） 1 @9 ` C$ T9 ?4 k
+ E l( I$ @3 m4 T' M% T9 ` ★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）
4 G4 y; }4 l; E8 |/ x, u( ? ★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）9 v6 c: d E9 L+ [9 p
★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
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" M" U. U- p. ~+ P+ a2 n% h● 「California Realtor」考照前的必修課程：
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「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
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「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。
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「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。, X/ O; e2 A7 @" H( S0 G
" i2 _- z- k4 I) Y, g& b6 U6 X# K+ R+ x其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。
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6 |# z) x7 R% u0 @, y每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。
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5 h8 V4 `" g. E5 _! s要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。
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我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。
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( S) G, L8 |! x% @/ [● 「California Realtor」考試：% e% v0 y R6 ^9 Q9 Y
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房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。: D2 F( Q/ L% F; w9 {3 f
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★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。
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2 d( p+ m3 G6 p9 Z' d: \ ★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。) y/ L* F/ t: g& a9 H% V
0 z" d; s( |' A/ V* G; b其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。; g0 v) N U) x
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# K$ j7 b1 G. G; o" ]* @5 W● 如何申請「California Realtor」考試：6 B8 B: G7 ~( t9 C2 W/ z/ T( _
4 }& R) p* O3 G T' `完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。
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& h' M# `; l& T- J& C從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
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6 ~, a; r2 w+ e: X( y; E. L● 想成為「California Realtor」須多少費用： @8 r5 T7 l2 N! D" Z8 S
. Z- ~! M6 }4 K一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。& S3 M/ z8 w: r) G
. u% N3 l; v2 Y( V$ w0 B& E ★ 修課的學費：
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7 C" [8 n3 F3 b「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。
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當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。3 d/ E7 A9 |9 ?- k: @
/ s2 e' d# Y. y另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。9 @2 Y- b0 O+ ]# ^
9 {. d5 e- m/ O2 k; l5 p: [$ v ★ 考試的費用：
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6 j; S' _2 e# j" ^- p/ f考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。
' Q5 R1 K7 |6 r' v* S3 e申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。5 V1 r2 ~) U" Q+ r" `. c
按指紋費用：約需 US$71。
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？) O5 v' Y$ S) k4 n
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3 c/ m+ j3 f- G Q* y& R● 新手「California Realtor」如何上路：
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+ y, c1 r# c' j8 W# w" ]5 A若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。, c$ k7 o; G# @( d8 s
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但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。$ i* t9 c! W: }/ {& ^6 g
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每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
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聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。
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所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
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/ C7 j. x- V. K% J2 g, L雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。; s: j( x, Z t3 n0 v% q
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延伸閱讀：
$ s9 t; X D* J8 `( Q ● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述
4 G, P4 |6 @. C6 d* G ● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路, m- {4 ? U& d3 u' q2 X8 O
4 y6 ]6 B# z5 I1 H $ S0 b( Z# O% Q/ p
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! _2 l7 @# D" Q( X& }$ LCalifornia Realtor Department (DRE)
9 j& T* H& v0 `- k, `# r網站：http://www.dre.ca.gov
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1 Q9 i3 W2 C: [5 O5 I[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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