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2009 年 6 月 28 日
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' E& ?9 K# y# J! m( d/ ^1 f寫這一系列「California Realtor（加州房地產經紀人）」文章，應該先回答「如何取得執照？」這個基本問題，讀者才能決定自己是否符合資格、是否有興趣取得執照，才決定是否繼續閱讀此一系列文章。
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● 「California Realtor」的執照類別：& S) \" G! j g
' @5 g/ a, a5 A: V$ l. ~$ y目前「California Realtor」執照有兩種：「房地產 銷售員（Real Estate Salesperson）」與「房地產 經紀人（Real Estate Broker）」。
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在加州，若想銷售房地產，必須要有「經紀人（Broker）」執照。所以若是取得「Broker」執照，即可自己開業幫別人買賣房地產、甚或聘請其它 Broker 或 Salesperson 來協助業務。
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! r! `1 I$ A. U* j若只有「銷售員（Salesperson）」執照，則需受聘於「Broker」（就是掛牌的意思），以 Broker 之名來銷售房地產。所以，Salesperson 的執照門檻較低，但佣金則須與 Broker 拆帳。: T/ A& G+ J1 w7 ?- Q7 G
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即使取得 Broker 執照，但若一開始沒經驗，絕大部份新的 Broker 也是掛牌在其它 Broker 之下，尤其是大公司之下，接受一系列的輔導訓練課程。 a( M) {2 i6 R" o
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● 想取得「California Realtor」執照的條件：
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5 Z, V7 v1 @( [: Q O5 V+ f, h基本條件：# y E4 X! r, w q% i. q# o' W" X
0 y- X" ]5 q- x5 p& d ★ 須年滿 18 歲。。) l2 J# d6 R' y5 A# K
★ 在美國有合法居留權（Proof of Legal Presence）。' s+ F$ }! [ `
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根據我的解讀：「合法居留權」指的是有身份、有工作權。6 E( y6 Q2 U4 o0 W, ~% W0 P! P
例如 H-1 工作簽證持有人可以考照，但 F-1 學生與觀光簽證持有人則不可以考照。
+ V- B1 H; S8 I. X （聽說 F-1 之 OPT 期間可以考照，但我並不確定，詳情請參考「DRE」官網。） 5 j' M3 T; m9 V V9 }
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★ 為人誠信。（不能有犯罪記錄，贍養費須約定支付。）2 L8 e2 v) ^: n; ?6 J0 u/ O: f
★ 須完成所規定的課程。（Salesperson 要修三門課，Broker 要修八門課。）
, U2 b% n9 I! [" W( ^& j/ ]& s ★ 申請加州房地產經紀人考試，且須通過資格考。
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● 「California Realtor」考照前的必修課程：3 j6 a" D s2 A3 ^3 }/ F; F1 B
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「Salesperson」必須要修三門課（二門必須、一門選修），「Broker」必須要修滿八門課（五門必修課、三門選修課）。
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「Salesperson」的必修課為：「Real Estate Principles」與、「Real Estate Practice」。8 f) H2 y8 R# i2 j
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「Broker」的必修課為：「Real Estate Practice」、「Legal Aspects of Real Estate」、「Real Estate Appraisal」、「Real Estate Finance」、「Real Estate Economics」（或以「Real Estate Accounting」替代）。
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其它可以選修的課包括：「Business Law」、「Common Interest Development」、「Computer Applications in RE」、「Escrows」、「Mortgage Loan Brokering/Lending」、「Property Management」、「Real Estate Office Administration」等等。- E. I) }; J$ E6 a( m
9 Y2 o5 B4 o* v6 b3 Z+ L每一門課，要上滿 45 小時，或折合「半年學制」的三學分課程（3 Semester Units），或「季學制」的四學分課程（4 Quarter Units）。% y7 y$ ?# a, q- {; i
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要修滿這些課程，可以選擇「線上課程（Online Courses）」、也可以選擇到學校或補習班上課。但必須要注意所選擇的單位是否為加州政府核准的。, }* c4 {, P0 U# ?
" c( K t4 P; P! ^7 U我個人是到「De Anza College」拿課，它們有「Real Estate Department」，每一季都有開數門課程，甚至有網路課程（不必到學校上課喔），由「Intero」房地產經紀公司的人來授課。四學分的一門課，每星期上課一次（每次約四小時，6:00pm ~ 9:40pm），為期 12 週。居民的學費是每學分 US$13。! j+ T" \0 } d+ C* O" `1 X D
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& _6 x3 J4 r, u9 X/ @, p* f● 「California Realtor」考試：
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5 m1 V) \1 Y7 R9 P0 z房地產經紀人的執照考試內容包括：Property Ownership & Land Use Controls、Law of Agency、Valuation & Market Analysis、Financing、Transfer of Property、Practice of Real Estate & Mandated Disclosures、Contracts。; }9 _& Y* T9 u* @% m0 ?- L0 I1 p
% g+ I& U2 W1 ]7 I ★ 「Salesperson」的考試：共有 150 題選擇題，為時三個小時一刻鐘，只要答對 70% 以上就算通過考試。
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★ 「Broker」的考試：共有 200 題選擇題，為時五個小時（早上二個半小時考 100 題、下午二個半小時考 100 題），須答對 75% 以上才算通過考試。
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+ }2 @5 u7 K* f! l5 N4 q7 N其實不論是「Salesperson」或「Broker」的考試，只要修過「Real Estate Principles」這門課，熟讀教材，應該就可以通過考試。「Broker」的考試內容據說並沒有「Salesperson」困難。- _* \) e$ p/ n4 Y' b# L( [
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● 如何申請「California Realtor」考試：
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完成規定課程後（Salesperson 三門課、Broker 八門課），須檢具所有證明文件、填寫申請書、郵寄至「DRE」以參加考試。, {: r! A2 ]# \; p4 W1 h' b( ~/ H2 P
/ P% C# i* C: Z3 N從郵寄資料，到接到考試通知書，目前約需 6 ~ 8 週的作業時間。收到通知書，才能上網去安排考試時間與地點（可自行挑選）。但像在 San Jose、Santa Clara 這些熱門的考試地點，較難排到時間，至少得排到一兩個月以後的時段。但San Jose 與 Santa Clara 這兩地只有「Salesperson」的考試，在灣區若想考「Broker」，得至 Oakland 或 Sacramento。
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9 }8 g+ \' O% Y4 @+ c● 想成為「California Realtor」須多少費用： `( V1 ]' r, I% g3 h* Q
* S4 n' v) c0 z- e2 C一起來算算想成為「California Realtor」須花費多少錢吧。0 O. k5 C$ U$ o! E2 h# S
# s) V) x9 M6 ?# D1 W: M- ~ ★ 修課的學費：
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5 z# s6 W; `" r) n6 J. H「Salesperson」要修三門課，每門課四學分（總共 12 學分）。以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 12 x 13 = US$156。「Broker」要修八門課，每門課四學分（總共 32 學分），以「De Anza College」每學分 US$13 為例，則需 32 x 13 = US$416。但「De Anza College」每季有固定的註冊費用（略低於四十美元）與停車費（每季 US$25），所以愈快修完愈省錢。+ A5 A, p. w! F, S$ F* V5 X2 f) \
9 u: Q9 q+ J# }. h; J8 n, ~: H當然，別忘了把「教科書」的錢算進來。我目前只買過「California Real Estate Principles」（10th Edition, by Sherry Shindler Price）（US$42.80）這本書，這是「De Anza College」上課的指定教材，我個人覺得寫得很好，我整理這一系列文章都是參考這本書的。
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另外，若時間受限制，可以考慮上網路課程，也許更為省錢。這一方面我就沒研究了，所以無法給予任何意見（但我有同事就是上網路課程、取得執照的，她覺得很適合被綁在家裏、或無法正常去上課的人）。我認為當 Realtor 是個實務經驗與人脈同等重要的產業，去上課，剛好可以加強這兩項。
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★ 考試的費用：5 C. `4 s* e* V2 F3 A
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考試費用：Salesperson US$25、Broker US$50。2 u, P& |1 T% }3 ]" Y9 i
申請執照費用：Salesperson US$120、Broker US$165。* S3 o$ C( P' ]' h9 Y" m& P7 ^2 l
按指紋費用：約需 US$71。& B$ ] H; ^1 R- u/ g8 }/ ?
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簡介至此，大家應該就能算出來成為「California Realtor」須費時多久、花費多少？1 m6 N* B$ d1 S9 l2 b
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d, C( H8 y' A● 新手「California Realtor」如何上路：: U5 b0 Y5 |7 }* A, V
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若拿到執照，沒有經驗的新手上路，不管是 Salesperson 或 Broker，大部份都會選擇房地產紀經公司來掛牌，尤其大公司會提供較有系統的培練、有更豐富的資源可供利用，所以絕大份的人都會找大公司來掛牌。% ~; n5 P. s* i. f
4 O% y4 G+ L) v9 t6 d9 i; G但大公司的缺點，是新手剛開始的佣金成數較低（大約五成）（等於跟公司五五對分）。佣金成數每家公司不同（聽說小公司通常較高）、根據資歷不同亦有不同。0 p* p, X" K. t" t3 T
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每家房地產經紀公司的長項不同，專精的領域亦不同。拿到執照後，就得去找尋一家適合自己的公司掛牌。值得注意的事，去找公司時，是你在「面試」公司，而不是公司在面試你，所以你要關心的是這家公司能提供怎樣的培訓與資源？是否符合你的事業定位、能否輔佐你成功？而不是只關心費用與佣金成數（上課老師說，若遇到只會問佣金成數的新人，就直接打個大叉。）。
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聽說新手上路前幾個月，很大的機率是沒有業績的，所以當然也沒有收入。聽朋友說在某些大公司掛牌，若想租辦公桌位，還得支付月費；這點我不確定（煩請知道的告訴我，謝謝），如果是真的，等於沒有收入還得付錢，就得慎重考慮。但又聽朋友說，新手經紀人只抽佣金，不必付費用，有案件成交時，才須支付代書費（公司內部請的專門處理文件的）。/ N7 }1 w/ ~6 i T9 K1 p$ j
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所以有很多新手經紀人一開始都是兼職，等功夫學得差不多，也有固定的客源之後，再轉為全職。
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5 t' O1 j; E" ?6 v# w- N雖然「加州房地產經紀人」的進入門檻不高，但競爭也相當激烈（目前加州共有超過 52 萬的經紀人咧）。師父領進門，修行在個人。進入這個產業後，就得八仙過海，各顯神通。但朋友與戰友同等重要，希望未來有機會可以在房地產業跟大家並肩作戰、一起努力  。
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7 j3 _, S( `$ Q: y0 r" L# ]2 H( n 延伸閱讀：
7 P" n! S9 \. o ● 【California Realtor】「加州房地產經紀人」產業概述
6 T0 I, T5 @1 w, A) a$ m ● 邁向 ((( 加州房地產經紀人 California Realtor ))) 之路+ s! n% X8 V1 o) l5 `; R8 ?
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) Y J7 y' h- c2 }7 J7 B0 ]California Realtor Department (DRE)' P) s, }; d8 w' i6 O& z: q3 P
網站：http://www.dre.ca.gov" i5 X/ A3 n) r2 c' u3 ]
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[ 本帖最後由 美美 於 2009-6-29 08:08 AM 編輯 ] |
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